মামদানির রেন্ট ফ্রিজের মধ্যেই ম্যানহাটনে বাড়িভাড়ার নতুন রেকর্ড

নিউইয়র্কের ম্যানহাটনে অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া নতুন রেকর্ড গড়েছে। জুলাইয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্টের গড় মাসিক ভাড়া বেড়ে ৬ হাজার ৬৫৫ ডলারে পৌঁছেছে, যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় প্রায় ১০ শতাংশ বেশি। একই সময়ে ম্যানহাটনের মিডিয়ান ভাড়াও ৫ হাজার ২৯৫ ডলারে উঠেছে।

নতুন রিয়েল এস্টেট বাজারের তথ্য অনুযায়ী, জুলাইয়ে ম্যানহাটনের প্রায় সব ধরনের অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়াই বেড়েছে। বিশেষ করে দুই ও তিন বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্টে ভাড়া বৃদ্ধির হার দুই অঙ্কে পৌঁছেছে।

জুলাইয়ে ম্যানহাটনে একটি স্টুডিও অ্যাপার্টমেন্টের গড় মাসিক ভাড়া ছিল ৪ হাজার ৮৮ ডলার। এক বেডরুমের গড় ভাড়া ৫ হাজার ৪৮৬ ডলার, দুই বেডরুমের ৮ হাজার ৫৪ ডলার এবং তিন বেডরুমের অ্যাপার্টমেন্টের গড় ভাড়া ১২ হাজার ২২৮ ডলারে পৌঁছেছে।

গত বছরের জুলাইয়ের তুলনায় স্টুডিওর ভাড়া ৮ শতাংশ, এক বেডরুমের ৭ শতাংশ, দুই বেডরুমের ১৩ শতাংশ এবং তিন বেডরুমের ভাড়া ১২ শতাংশ বেড়েছে। স্টুডিও, এক বেডরুম ও দুই বেডরুমের গড় ভাড়াও সর্বকালের সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছেছে।

ভাড়া বাজারের পরিস্থিতি বোঝার ক্ষেত্রে মিডিয়ান ভাড়ার পরিসংখ্যানও গুরুত্বপূর্ণ। জুলাইয়ে ম্যানহাটনের মিডিয়ান রেন্ট ছিল ৫ হাজার ২৯৫ ডলার, যা এক বছর আগের তুলনায় ৬ শতাংশ বেশি। অর্থাৎ তালিকাভুক্ত অ্যাপার্টমেন্টগুলোর অর্ধেকের ভাড়া ছিল এর চেয়ে বেশি এবং বাকি অর্ধেকের ভাড়া ছিল কম।

ভাড়া বৃদ্ধির অন্যতম বড় কারণ হিসেবে নিউইয়র্ক সিটির আবাসন সংকট ও সীমিত সরবরাহকে দেখা হচ্ছে। শহরটির ভ্যাকেন্সি রেট ১ দশমিক ৪৯ শতাংশে নেমে এসেছে, যা ১৯৬৮ সালের পর সর্বনিম্ন। সাধারণভাবে ৫ শতাংশের নিচে ভ্যাকেন্সি রেট থাকলে সেটিকে বাড়িওয়ালাদের অনুকূলে থাকা বাজার হিসেবে বিবেচনা করা হয়।

অন্যদিকে, নিউইয়র্কে হাজার হাজার রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্ট খালি পড়ে থাকার তথ্যও সামনে এসেছে। স্টেট রেজিস্ট্রেশন তথ্য অনুযায়ী, ২০২৫ সালে শহরজুড়ে প্রায় ৫৭ হাজার রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড ইউনিট খালি ছিল। এটি এ ধরনের মোট অ্যাপার্টমেন্টের প্রায় ৫ দশমিক ৬ শতাংশ।

এসব ইউনিট কেন খালি রয়েছে, তা নিয়ে বাড়িওয়ালা ও ভাড়াটিয়া অধিকারকর্মীদের মধ্যে মতবিরোধ রয়েছে। ভাড়াটিয়াদের সংগঠনগুলোর অভিযোগ, কিছু বাড়িওয়ালা নিয়ন্ত্রিত ভাড়ার অ্যাপার্টমেন্ট বাজারে না ছেড়ে খালি রাখছেন। অন্যদিকে বাড়িওয়ালাদের দাবি, ২০১৯ সালের রেন্ট আইন সংস্কারের পর পুরোনো অ্যাপার্টমেন্ট সংস্কার করে নিয়ন্ত্রিত ভাড়ায় আবার বাজারে দেওয়া অনেক ক্ষেত্রে আর্থিকভাবে লাভজনক নয়।

এদিকে নিউইয়র্কের মেয়র জোহরান মামদানির রেন্ট-স্ট্যাবিলাইজড অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া স্থগিত রাখার পরিকল্পনা নিয়েও রিয়েল এস্টেট খাতে বিতর্ক চলছে। সংশ্লিষ্টদের একাংশের আশঙ্কা, নিয়ন্ত্রিত অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়া স্থির থাকলে বাড়িওয়ালাদের বাড়তি পরিচালন ব্যয়ের চাপ বাজারদরের অ্যাপার্টমেন্টের ভাড়াটিয়াদের ওপর পড়তে পারে।

তবে ম্যানহাটনের বর্তমান রেকর্ড ভাড়ার জন্য মামদানির রেন্ট ফ্রিজ পরিকল্পনাকেই সরাসরি দায়ী করার মতো প্রমাণ নেই। আবাসনের সীমিত সরবরাহ, কম ভ্যাকেন্সি রেট, উচ্চ মর্টগেজ রেট এবং নতুন আবাসনের তুলনায় বেশি চাহিদাসহ একাধিক কারণে নিউইয়র্কের ভাড়ার বাজারে চাপ তৈরি হয়েছে।

এর পাশাপাশি মামদানি প্রশাসনের ‘পিয়েদ-আ-তের’ কর পরিকল্পনাও রিয়েল এস্টেট বাজারে আলোচনায় রয়েছে। নিউইয়র্ক সিটিতে মূল বাসস্থানের বাইরে দ্বিতীয় বা অতিরিক্ত বাড়ির মালিকদের ওপর অতিরিক্ত কর আরোপের এই পরিকল্পনা নিয়ে ইতোমধ্যে আইনি লড়াই শুরু হয়েছে।

রিয়েল এস্টেট খাতের সংশ্লিষ্টদের আশঙ্কা, অতিরিক্ত কর এড়াতে কিছু সম্ভাব্য ক্রেতা বাড়ি কেনার পরিবর্তে ভাড়ার দিকে ঝুঁকতে পারেন। এতে উচ্চমূল্যের রেন্টাল মার্কেটে চাহিদা আরও বাড়তে পারে।

উচ্চ মর্টগেজ রেটও ভাড়ার বাজারে চাপ বাড়াচ্ছে। স্বাভাবিক পরিস্থিতিতে যারা বাড়ি বা কনডো কিনতেন, তাদের একটি অংশ ঋণের উচ্চ ব্যয়ের কারণে কেনার সিদ্ধান্ত পিছিয়ে দিচ্ছেন এবং ভাড়ার বাজারেই থাকছেন। ফলে সীমিতসংখ্যক অ্যাপার্টমেন্টের জন্য প্রতিযোগিতা বাড়ছে।

সব মিলিয়ে, ম্যানহাটনে বাসা ভাড়া নেওয়া এখন আগের যেকোনো সময়ের তুলনায় ব্যয়বহুল হয়ে উঠেছে। গড় মাসিক ভাড়া ৬ হাজার ৬৫৫ ডলার এবং মিডিয়ান রেন্ট ৫ হাজার ২৯৫ ডলারে পৌঁছানো নিউইয়র্কের আবাসন সংকটের চাপ আরও স্পষ্ট করে তুলেছে।