নিউইয়র্কে ‘বাড়ির বেজমেন্ট’ ভাড়া দিলে হতে পারে ৪৫ হাজার ডলার জরিমানা!

নিউইয়র্ক সিটিতে বাড়ির বেজমেন্ট আলাদা অ্যাপার্টমেন্ট হিসেবে ভাড়া দেওয়ার আগে বাড়ির মালিকদের সতর্ক হওয়ার পরামর্শ দিয়েছে নগর কর্তৃপক্ষ। প্রয়োজনীয় অনুমোদন ছাড়া ভবনের বেজমেন্ট বা সেলারকে নতুন আবাসিক ইউনিটে রূপান্তর করলে বাড়ির মালিকের বিরুদ্ধে ভায়োলেশন জারি হতে পারে। নির্দিষ্ট ধরনের অবৈধ রূপান্তরের ক্ষেত্রে প্রতিদিন ১ হাজার ডলার করে অতিরিক্ত জরিমানা যোগ হয়ে সর্বোচ্চ ৪৫ হাজার ডলারে পৌঁছাতে পারে। শুনানিতে অনুপস্থিত থাকলে এর বাইরেও ২৫ হাজার ডলার পর্যন্ত ডিফল্ট জরিমানার ঝুঁকি রয়েছে।

নিউইয়র্ক সিটির ডিপার্টমেন্ট অব বিল্ডিংস (ডিওবি) জানিয়েছে, অনুমোদন ছাড়া ভবনে নতুন বসবাসের জায়গা তৈরি করাকে অবৈধ রূপান্তর হিসেবে বিবেচনা করা হয়। শুধু বেজমেন্টে আলাদা প্রবেশপথ, রান্নাঘর, বাথরুম কিংবা শোবার ঘর তৈরি করলেই সেটি বৈধ অ্যাপার্টমেন্ট হয়ে যায় না। ভবনের অনুমোদিত ব্যবহার, নির্মাণসংক্রান্ত নিয়ম এবং নিরাপত্তার শর্ত পূরণ করতে হয়।

কোন ক্ষেত্রে ৪৫ হাজার ডলার জরিমানা হতে পারে?

ডিওবির নিয়ম অনুযায়ী, সব ধরনের ভবনসংক্রান্ত ভায়োলেশনের ক্ষেত্রে প্রতিদিন ১ হাজার ডলার জরিমানা প্রযোজ্য নয়। অবৈধ রূপান্তরের অভিযোগে নির্দিষ্ট Class 1 বা তাৎক্ষণিক ঝুঁকিপূর্ণ ভায়োলেশন ও সামনস জারি হলে অতিরিক্ত দৈনিক জরিমানা আরোপ করা হতে পারে।

এ ক্ষেত্রে প্রতিদিন ১ হাজার ডলার করে জরিমানা সর্বোচ্চ ৪৫ দিন পর্যন্ত যোগ হতে পারে। অর্থাৎ, অতিরিক্ত জরিমানার পরিমাণ সর্বোচ্চ ৪৫ হাজার ডলার। ভায়োলেশন সংশোধনের প্রমাণ জমা দিয়ে তা আনুষ্ঠানিকভাবে নিষ্পত্তি না করা পর্যন্ত জরিমানা বাড়তে পারে।

নিউইয়র্ক সিটির কম্পট্রোলারের ২০২৫ সালের এক নিরীক্ষা প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, অবৈধ রূপান্তরের জন্য সাধারণ জরিমানা ১৫ হাজার ডলার। নির্ধারিত শুনানিতে হাজির না হলে ডিফল্ট জরিমানা ২৫ হাজার ডলার হতে পারে। এর সঙ্গে সর্বোচ্চ ৪৫ হাজার ডলারের দৈনিক জরিমানা যুক্ত হলে একটি ভায়োলেশনের মোট আর্থিক দায় ৭০ হাজার ডলার পর্যন্ত পৌঁছাতে পারে।

তবে জরিমানার ধরন ও পরিমাণ নির্ভর করে নির্দিষ্ট ভায়োলেশন, শুনানির সিদ্ধান্ত এবং সংশোধনের অবস্থার ওপর। তাই ৪৫ হাজার ডলারকে সব অবৈধ বেজমেন্ট ভাড়া দেওয়ার ক্ষেত্রে নির্ধারিত একক জরিমানা হিসেবে দেখার সুযোগ নেই।

সব বেজমেন্ট কি ভাড়া দেওয়া অবৈধ?

না। নিউইয়র্ক সিটিতে বেজমেন্ট ও সেলারকে একই ধরনের জায়গা হিসেবে বিবেচনা করা হয় না। মাটির স্তরের তুলনায় ভবনের নিচতলার অবস্থান ও উচ্চতার ভিত্তিতে এ দুটির মধ্যে পার্থক্য নির্ধারণ করা হয়।

সাধারণভাবে, বেজমেন্টের অন্তত অর্ধেক উচ্চতা রাস্তার কার্ব বা ভূমিস্তরের ওপরে থাকে। অন্যদিকে, সেলারের অর্ধেকের বেশি উচ্চতা মাটির নিচে থাকে। এই পার্থক্য গুরুত্বপূর্ণ, কারণ দুই ধরনের জায়গার আবাসিক ব্যবহার ও ভাড়া দেওয়ার নিয়ম এক নয়।

নিউইয়র্ক সিটির হাউজিং প্রিজারভেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট বিভাগ (এইচপিডি) জানিয়েছে, কোনো বেজমেন্ট বা সেলার আবাসিক কাজে ব্যবহার করতে হলে আলো-বাতাস, স্যানিটেশন, নিরাপদ প্রবেশ ও বের হওয়ার ব্যবস্থা এবং ডিপার্টমেন্ট অব বিল্ডিংসের অনুমোদন থাকতে হবে।

এক পরিবারের বাড়িতে বেজমেন্ট ভাড়া দেওয়ার শর্ত

এক পরিবারের বাড়ির বেজমেন্ট নির্দিষ্ট শর্ত পূরণ করলে ভাড়া দেওয়া যেতে পারে। এর মধ্যে রয়েছে—

• ঘরের আয়তন ও ব্যবহারযোগ্য জায়গা সম্পর্কিত আবাসনবিধি মেনে চলা।
• সিলিংয়ের উচ্চতা কমপক্ষে ৭ ফুট হওয়া।
• প্রতিটি কক্ষে প্রয়োজনীয় জানালা থাকা।
• জানালার বাইরের উঠান বা খোলা জায়গা নির্ধারিত উচ্চতার শর্ত পূরণ করা।
• বেজমেন্টে কেবল একটি পরিবার বসবাস করা; বোর্ডার বা অতিরিক্ত ভাড়াটিয়া রাখা যাবে না।
• ভবনের অনুমোদিত ব্যবহার ও অন্যান্য প্রযোজ্য নির্মাণবিধি মেনে চলা।

অন্যদিকে, দুই পরিবারের বাড়ির বেজমেন্ট আলাদা অ্যাপার্টমেন্ট হিসেবে ভাড়া দিলে ভবনটি তিন বা তার বেশি পরিবারের আবাসনে পরিণত হতে পারে। সে ক্ষেত্রে নতুন Certificate of Occupancy বা ভবনের অনুমোদিত ব্যবহারসংক্রান্ত সনদ প্রয়োজন হতে পারে। অনুমোদন ছাড়া এভাবে অতিরিক্ত আবাসিক ইউনিট তৈরি করা বৈধ নয়।

সেলার ব্যবহারের ক্ষেত্রেও কঠোর বিধিনিষেধ রয়েছে। তবে নির্দিষ্ট শর্ত পূরণ করে অনুমোদিত Ancillary Dwelling Unit বা সহায়ক আবাসিক ইউনিট হিসেবে সেলার ব্যবহারের সীমিত আইনি সুযোগ রয়েছে। এ ধরনের ব্যবহারের জন্য Certificate of Occupancy বা Temporary Certificate of Occupancy থাকতে হবে।

অবৈধ বেজমেন্ট ধরা পড়লে কী হতে পারে?

অবৈধ বেজমেন্ট বা সেলার অ্যাপার্টমেন্টের অভিযোগ পেলে এইচপিডি ও ডিওবি পরিদর্শন করতে পারে। পরিদর্শনে অননুমোদিত আবাসিক ব্যবহার বা নিরাপত্তাঝুঁকি পাওয়া গেলে সংশ্লিষ্ট বাড়ির মালিকের বিরুদ্ধে ভায়োলেশন জারি হতে পারে। পরিস্থিতি অনুযায়ী বাসিন্দাদের জায়গা ছেড়ে দেওয়ার নির্দেশ বা Vacate Order-ও দেওয়া হতে পারে।

এমন নির্দেশ জারি হলে বাসিন্দাদের অস্থায়ী আবাসনের ব্যবস্থা করতে পারে নগর কর্তৃপক্ষ। তাঁদের স্থানান্তর ও আবাসনের জন্য সরকারি সংস্থার যে খরচ হবে, তা বাড়ির মালিকের কাছ থেকে আদায় করা হতে পারে। এই অর্থ পরিশোধ না করলে সম্পত্তির ওপর লিয়েন বা আর্থিক দায় আরোপের ঝুঁকিও রয়েছে।

অবৈধ বেজমেন্টে বসবাসকারীদের জন্যও রয়েছে গুরুতর নিরাপত্তাঝুঁকি। পর্যাপ্ত বাতাস চলাচলের ব্যবস্থা না থাকলে কার্বন মনোক্সাইড বিষক্রিয়া, আগুন লাগলে বের হওয়ার পথ না পাওয়া এবং অপর্যাপ্ত আলো-বাতাসের মতো বিপদ তৈরি হতে পারে।

৩১১-তে অভিযোগ থেকেই শুরু হতে পারে তদন্ত

নিউইয়র্ক সিটির কম্পট্রোলারের ২০২৫ সালের নিরীক্ষায় দেখা গেছে, এক ও দুই পরিবারের বাড়ির ক্ষেত্রে ডিওবির পরিদর্শন ও আইন প্রয়োগের বড় অংশই ৩১১ নম্বরে জমা পড়া অভিযোগের ভিত্তিতে পরিচালিত হয়। অর্থাৎ, কোনো বাড়িতে অবৈধ নির্মাণ বা অনুমোদনহীন আবাসিক ব্যবহারের বিষয়ে অভিযোগ জমা পড়লে তা কর্তৃপক্ষের তদন্তের কারণ হতে পারে।

তবে অভিযোগ জমা পড়লেই বাড়ির মালিককে স্বয়ংক্রিয়ভাবে জরিমানা করা হয় না। কর্তৃপক্ষের পরিদর্শন, ভায়োলেশন এবং সংশ্লিষ্ট শুনানির প্রক্রিয়ার মধ্য দিয়ে বিষয়টি নিষ্পত্তি হয়।

ভাড়া দেওয়ার আগে যেসব নথি যাচাই জরুরি

বেজমেন্ট ভাড়া দেওয়ার আগে বাড়ির মালিকদের ভবনের Certificate of Occupancy, ডিওবির অনুমোদন এবং প্রয়োজনীয় নির্মাণ পারমিট যাচাই করা উচিত। কোনো জায়গা আবাসিক ইউনিট হিসেবে অনুমোদিত কি না, তা ডিওবির অনলাইন রেকর্ড থেকেও পরীক্ষা করা যায়।

নগর কর্তৃপক্ষের নির্দেশনা অনুযায়ী, বেজমেন্ট বা সেলারকে অ্যাপার্টমেন্ট হিসেবে ব্যবহার করার ক্ষেত্রে শুধু ঘর সাজানো বা আলাদা প্রবেশপথ তৈরি যথেষ্ট নয়। জায়গাটি বসবাসের জন্য নিরাপদ এবং আইনগতভাবে অনুমোদিত কি না, সেটিই মূল বিষয়।

সূত্র: নিউইয়র্ক সিটি ডিপার্টমেন্ট অব বিল্ডিংস (DOB), হাউজিং প্রিজারভেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট (HPD), নিউইয়র্ক সিটি কম্পট্রোলারের ২০২৫ সালের নিরীক্ষা প্রতিবেদন