যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কিনতে ডাউন পেমেন্ট ছাড়াই মিলছে বিশেষ সরকারি ঋণ সুবিধা

যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ির দাম ক্রমাগত বাড়তে থাকায় সাধারণ মানুষের জন্য নিজস্ব বাড়ি কেনা আগের তুলনায় অনেক কঠিন হয়ে পড়েছে। আরবান ইন্সটিটিউটের তথ্য অনুযায়ী, দেশটির প্রায় অর্ধেক নাগরিকের জন্য নিত্যপ্রয়োজনীয় ব্যয় সামলানোই এখন চ্যালেঞ্জ। এর মধ্যে যুক্তরাষ্ট্রে একটি বাড়ির গড় মূল্য বেড়ে দাঁড়িয়েছে ৫ লাখ ১৪ হাজার ৬০০ ডলারে। ক্যালিফোর্নিয়া, কলোরাডো ও ফ্লোরিডার মতো অঙ্গরাজ্যগুলোতে এই মূল্য আরও বেশি।

প্রচলিত মর্টগেজ ব্যবস্থায় বাড়ি কিনতে সাধারণত সম্পত্তির মূল্যের ২০ শতাংশ ডাউন পেমেন্ট দিতে হয়। বর্তমান বাজারদরে সেটি প্রায় এক লাখ ডলারের কাছাকাছি, যা অধিকাংশ ক্রেতার নাগালের বাইরে। আবার কম ডাউন পেমেন্টে ঋণ নিলে অতিরিক্ত প্রাইভেট মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্স (PMI)-এর খরচও বহন করতে হয়।

তবে নির্দিষ্ট কিছু যোগ্য আবেদনকারীর জন্য এই বাধা অনেকটাই কমিয়ে দিয়েছে মার্কিন সরকার। ইউএস ডিপার্টমেন্ট অব ভেটেরান্স অ্যাফেয়ার্স (VA) এবং ইউএস ডিপার্টমেন্ট অব এগ্রিকালচার (USDA) শূন্য ডাউন পেমেন্টে বিশেষ মর্টগেজ ঋণের সুযোগ দিচ্ছে।

ভেটেরান্স অ্যাফেয়ার্সের (VA) এই কর্মসূচি প্রথম চালু হয় ১৯৪৪ সালে, জিআই বিলের অংশ হিসেবে। সামরিক বাহিনীর সদস্য, সাবেক সদস্য (ভেটেরান) এবং নির্দিষ্ট কিছু ক্ষেত্রে তাদের পরিবারের সদস্যরা এই সুবিধা গ্রহণ করতে পারেন। এ ঋণে কোনো ডাউন পেমেন্ট প্রয়োজন হয় না এবং পিএমআই পরিশোধের বাধ্যবাধকতাও নেই। ফলে মাসিক কিস্তির অতিরিক্ত ব্যয় উল্লেখযোগ্যভাবে কমে যায়।

ভেটেরান্স ইউনাইটেড হোম লোনসের মর্টগেজ ইনসাইট বিভাগের ভাইস প্রেসিডেন্ট ক্রিস বার্ক বলেন, নমনীয় ক্রেডিট মূল্যায়ন পদ্ধতি এবং প্রতিযোগিতামূলক সুদের হারের কারণে এই কর্মসূচি যুক্তরাষ্ট্রের অন্যতম কার্যকর আবাসন ঋণব্যবস্থা হিসেবে বিবেচিত হয়।

সাধারণভাবে এ ঋণের জন্য আবেদনকারীর ন্যূনতম ক্রেডিট স্কোর ৬২০ হতে হয়। তবে কিছু ক্ষেত্রে তা ৫৫০ পর্যন্ত শিথিল করা যেতে পারে। আবেদনকারীর একটি সার্টিফিকেট অব এলিজিবিলিটি (COE) থাকা বাধ্যতামূলক। যোগ্য ভেটেরানদের পাশাপাশি নির্দিষ্ট শর্তে তাদের অবিবাহিত বিধবা স্ত্রী বা স্বামীও এই সুবিধা পেতে পারেন। এমনকি উচ্চমূল্যের জাম্বো লোন-এর ক্ষেত্রেও ডাউন পেমেন্ট ছাড়াই ঋণের সুযোগ রয়েছে।

অন্যদিকে, নিম্ন ও মধ্যম আয়ের পরিবারের জন্য গ্রামীণ ও শহরতলির এলাকায় বাড়ি কেনার সুযোগ করে দেয় ইউএসডিএ মর্টগেজ ঋণ। নেইবারস ব্যাংকের হোমবায়ার এডুকেশন বিভাগের পরিচালক অ্যাশলে হ্যারিসের মতে, যুক্তরাষ্ট্রের প্রায় ৯৭ শতাংশ ভূখণ্ডই এই কর্মসূচির আওতায় রয়েছে। ফলে বিপুলসংখ্যক মানুষ এ সুবিধা গ্রহণ করতে পারেন।

ইউএসডিএ ঋণেও কোনো ডাউন পেমেন্ট লাগে না এবং পিএমআই দিতে হয় না। তবে একটি ছোট অগ্রিম ফি যুক্ত থাকে। এই ঋণ পেতে আবেদনকারীর পারিবারিক আয় সংশ্লিষ্ট এলাকার মধ্যম আয়ের ১১৫ শতাংশের নিচে থাকতে হবে। স্বয়ংক্রিয় অনুমোদনের জন্য সাধারণত অন্তত ৬৪০ ক্রেডিট স্কোর প্রয়োজন হয়। এছাড়া কেনা বাড়িটি আবেদনকারীর প্রধান বাসস্থান হিসেবে ব্যবহার করতে হবে।

তবে বিশেষজ্ঞরা মনে করিয়ে দিচ্ছেন, শূন্য ডাউন পেমেন্ট মানেই সম্পূর্ণ বিনা খরচে বাড়ি কেনা নয়। ভিএ ঋণের ক্ষেত্রে ১.২৫ থেকে ৩.৩ শতাংশ পর্যন্ত ফান্ডিং ফি প্রযোজ্য হতে পারে, যা অনেক সময় মূল ঋণের সঙ্গে যুক্ত করা যায়। এছাড়া ক্লোজিং কস্ট, হোম ইন্সপেকশন, সম্পত্তির মূল্যায়ন (অ্যাপ্রাইজাল) এবং অন্যান্য আনুষঙ্গিক ব্যয় ক্রেতাকেই বহন করতে হয়। যদিও বিক্রেতার সঙ্গে সমঝোতার মাধ্যমে এসব ব্যয়ের কিছু অংশ ভাগাভাগি করার সুযোগ থাকে।

আরেকটি বিষয় হলো, ডাউন পেমেন্ট ছাড়া বাড়ি কিনলে শুরুতে ক্রেতার নিজের ইকুইটি তৈরি হয় না। ফলে বাড়ির বাজারমূল্য কমে গেলে বা অল্প সময়ের মধ্যে বিক্রি করতে হলে ঋণের পরিমাণ সম্পত্তির মূল্যের চেয়ে বেশি হয়ে যাওয়ার ঝুঁকি তৈরি হতে পারে, যাকে নেগেটিভ ইকুইটি বলা হয়।

তারপরও আবাসন বিশেষজ্ঞদের মতে, যোগ্য সামরিক সদস্য, ভেটেরান এবং নিম্ন ও মধ্যম আয়ের পরিবারগুলোর জন্য এই সরকারি মর্টগেজ কর্মসূচিগুলো নিজস্ব বাড়ির স্বপ্ন পূরণে গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখছে।